» » Что сейчас происходит с недвижимостью
загрузка...

Что сейчас происходит с недвижимостью

Эксперты спорят, будет жилье дорожать или дешеветь

Первые итоги кризиса

Цены на квартиры в новостройках Москвы за прошедший год выросли в среднем на 10% в зависимости от сегмента. Это традиционный для рынка недвижимости рост: как пояснили аналитики ОПИН, в среднем за год новостройки Москвы дорожают на 10–12%, в Московской области — на 8–10%. Проекты эконом- и комфорт-класса могут вырасти в цене дополнительно на 1 п.п., однако в этом году доступное жилье подорожало значительно сильнее.

Предпосылки изменения рынка

Рубль ослабел по отношению к доллару США, аналитики прогнозировали вторую волну кризиса и девальвацию рубля, а это спровоцировало ажиотаж на валютном рынке. Однако события развивались таким образом, что Сирийский конфликт вызвал подорожание нефти до 114-115 долларов за баррель, это укрепило российский рубль и оснований для девальвации не стало. Факторы, влияющие на приближение кризиса, исчезли. Следовательно, в первой половине 2014 года его ожидать не приходится.

Беспокойство вызывает отток капиталовложений за границу. За первые полгода 2013 года из России вывезли более 38 млрд. долларов США. Но на сегодняшний день перенасыщение американского фондового рынка может спровоцировать отток вложений на рынки развивающихся стран, в том числе и России. Ведь из-за низкой цены входа, российский рынок выглядит привлекательно для инвесторов, при условии, что цена на нефть остается высокой.

Если активизируются иностранные инвестиции в экономику России, то это приведет к укреплению рубля и возвращению показателя в 30-31 рубль за доллар. В таком случае ситуация на рынке недвижимости будет аналогична 2010-2011 годам, когда на фоне Ливийского конфликта цена на нефть значительно повысилась, что привело к оживлению экономики.

— На текущий момент рынок загородной недвижимости находится в сложном положении. Начнем с того, что основными последствиями кризиса 2008 г. стали практически полная приостановка выхода на рынок новых элитных поселков и массовый выход проектов, предлагающих на продажу участки без подряда на строительство, а зачастую и без коммуникаций. В результате данной тенденции за последние шесть лет рынок загородной недвижимости успел насытиться подобным предложением, тем более что даже в посткризисный период продажи велись точечно, лишь в ряде успешных проектов, а в целом в последние годы наблюдалась стагнация.

Для покупателей жилья в столице складывается прекрасная ситуация: недвижимость в Москве стала гораздо дешевле, чем в любом другом крупном европейском городе.

Я считаю, что стройки экономкласса сейчас замораживать не будут: пока работают ипотечные механизмы, пока застройщики могут предложить альтернативу ипотеке в виде вменяемой беспроцентной рассрочки, спрос на недвижимость не уменьшится. Заморозят лишь какое-то количество строек, но это не повлияет на рынок в целом.

Паника никого до добра не доводила, сейчас покупатели сами себя загоняют угол - продолжая покупать то, на что раньше бы внимание не обратили. 

Итак, что мы видим? Паника вследствие ослабления рубля продолжает его ослаблять, что также продолжает давить на рынок недвижимости. Абсолютно все сделки на котором подвержены риску расторжения. Абсолютная вакханалия!

Случится ли взрыв цен?

В ближайшей перспективе предпосылок для резкого увеличения стоимости квадратного метра нет. Безусловно, подорожание будет происходить, но постепенное, в пределах инфляции - около 10% в год. Если скачкообразное повышения цен не произошло в ноябре-декабре, то сейчас, в условиях успокоившегося рынка, его тем более ждать не приходится.

Однако нельзя говорить так однозначно, поскольку вся ситуация с валютой непременно отразится на себестоимости строительства. Безусловно, строители будут напрямую заинтересованы в повышении цен, поскольку иначе они снизят рентабельность и прибыль со своих проектов. Тут все будет зависеть от реакции покупателей - если они примут повышение цен, то стоимость квадратного метра возрастет. Если же не примут - а на сегодняшний день покупатели повышения цен не принимают - строителям придется либо меньше строить, отказываясь от каких-то проектов, либо уходить с рынка.

— Что с ней?

— Под Москвой нет ни одного поселка, который бы удовлетворял нормальному уровню жизни и имел соответствующую цену. Даже упав в два раза, сегодня стоимость дома в стиле, как выразился один знакомый, позднего неолита, на 15 сотках тощей глины, за трехметровым забором из плохого кирпича, с разбитой дорогой и двухчасовой пробкой в 30 км от Москвы все еще в полтора раза выше, чем стоимость виллы высокого уровня на побережье Адриатического моря. А все потому, что других домов просто нет. Подмосковье лишено инфраструктуры, свалки, деревни, поля и «элитные поселки» перемешаны, экологические условия сложные, стандарты застройки — от странных до чудовищных.

— Да, но у этой недвижимости все-таки есть одно преимущество перед виллой на море — до работы добираться ближе.

Кризис не может продолжаться вечно, так что закономерен вопрос: чего следует ожидать на этапе восстановления? Мы полагаем, что на этот раз, как и во время финансового кризиса 2008–2009 годов, сектор жилой недвижимости окажется в авангарде экономического роста. Фундаментальный спрос в России остается на высоком уровне: на душу населения в стране приходится лишь 24 кв. м жилья (и Москва по этому показателю уступает, скажем, Санкт-Петербургу). В условиях восстановления экономики дополнительное предложение, имеющееся сейчас на рынке, исчезнет довольно быстро, что приведет к скорому превышению спроса над предложением. В разных регионах этот процесс будет неравномерным (так, наибольший переизбыток предложения, судя по всему, наблюдается в Подмосковье, тогда как сама Москва находится в конце этого списка, а Санкт-Петербург – примерно посередине, хотя стремительно приближается к группе регионов с избыточным предложением).

Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то здесь по темпам восстановления торговые центры обгонят офисные помещения по ряду причин. Во-первых, на рынке торговой недвижимости переизбыток предложения сейчас несколько ниже. Во-вторых, ему на руку сыграет намерение ретейлеров воспользоваться ростом доходов и потребления, которое неизбежно, на наш взгляд (вопреки нынешнему повсеместному скептицизму уровень безработицы в России сравнительно низок в связи со структурным дефицитом рабочей силы, а потому рост зарплат и восстановление потребительского спроса рано или поздно возобновится). Сегмент офисной недвижимости будет отставать от отрасли в целом, так же как и восстановление ставок аренды офисных помещений. Впрочем, для готовых к риску и терпеливых инвесторов возможности кроются в появлении на рынке высококачественных активов от владельцев, испытывающих финансовые трудности, или банков, желающих избавиться от непрофильных залогов.

Когда «Спасибо, Вова» сменил Димона у штурвала, мы произвели действительно заметный всплеск продаж недвижимости. Многие из нас, которые откладывали сделки «на потом» решили, что пора и закрывали вопросы с приобретением.

Сейчас мы разделились на два лагеря – дачники и коммерсанты. Дачники – те, кто приобретал недвижимость для себя и периодически или постоянно живут на острове. Коммерсанты – те, кто приобретал недвижимость, работая в собственных компаниях или представительствах.

Владельцы самой дорогой недвижимости Кипра, самых шикарных вилл с вертолетными площадками, с домиками для охраны и прислуги, помещениями для собачки размером с мой дом, являются не бизнесмены, а депутаты, бывшие менты и гебисты. При этом в разговорах они все честные, когда все кругом брали, они - никогда, белые и пушистые, чистые, как слеза. Этим людям кризис, новые налоги на недвижимость, как укус комарика задницы слона.

Что же касается продавцов, то чем скорее они приведут цену на свой объект в соответствие с реалиями рынка, тем будет лучше. Платежеспособный спрос сейчас сосредоточен в сегменте готовых объектов под ключ, цены на которые зафиксированы в рублях. Делайте выводы. Если вы сомневаетесь в справедливой рыночной стоимости своего объекта, попросите риелтора предоставить данные по продажам квартир/домов с аналогичными характеристиками, имевшим место за последние один-два квартала. Не стоит ориентироваться на интернет-источники, они содержат информацию о запрашиваемых ценах, которые в текущей ситуации могут в разы отличаться от реальных.

Наверх